Làm thế nào để đưa ra một đề nghị cho một ngôi nhà trong 7 bước
Mua một ngôi nhà trên thị trường ngày nay có thể sẽ yêu cầu bạn đưa ra lời đề nghị về nhiều hơn một ngôi nhà.
Trên thực tế, 42% người mua đưa ra lời đề nghị mua nhà làm như vậy nhiều lần trước khi thành công trong việc mua một căn nhà, theo Báo cáo Xu hướng Nhà ở Tiêu dùng năm 2021 của Zillow Group. Nhiều ưu đãi phổ biến nhất ở những người mua Thế hệ Z và Millennial, độ tuổi từ 18 đến 40.
Cạnh tranh với những người mua khác có thể là một trải nghiệm đầy cảm xúc, đặc biệt nếu bạn làm điều đó lần đầu tiên. Điều đó đặc biệt đúng trong một thị trường người bán, nơi có nhiều người mua hơn những ngôi nhà được rao bán.
Tin tốt là bạn không cần phải đi một mình. Một đại lý địa phương tốt có thể giúp bạn xây dựng các chiến lược giúp bạn nổi bật, bất kể điều kiện thị trường của bạn như thế nào.
Nếu đây là lần đầu tiên bạn mua – hoặc nếu đã lâu rồi kể từ khi bạn mua một ngôi nhà – thì đây là tổng quan về quá trình thường diễn ra như thế nào.
Các bước để đặt ưu đãi cho một ngôi nhà
1. Tìm nhà phù hợp
Tham dự các buổi trình diễn và mở nhà, tìm kiếm trên Zillow và xem xét danh sách do đại lý bất động sản của bạn chọn cho bạn. Nếu bạn nghiêm túc về việc mua sắm, bạn có thể nâng cấp tìm kiếm của bạn bằng cách sử dụng công nghệ để thông báo cho bạn về các danh sách mới phù hợp với đặc điểm ngôi nhà mà bạn đang tìm kiếm trong (các) vùng lân cận mà bạn chọn.
2. Xác định xem ngôi nhà có phù hợp với ngân sách của bạn không
Đã đến lúc chạy các con số. Bạn có đủ cho khoản trả trước không? Bạn có đủ khả năng ước tính thanh toán hàng tháng trên nhà? Hầu hết các công ty cho vay thế chấp sẽ bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà trong khoản thanh toán hàng tháng của bạn, vì vậy hãy nhớ tính đến chúng. Nếu bạn đang ở trong một cộng đồng hoặc chung cư được quy hoạch, hãy thêm bất kỳ khoản phí nào của hiệp hội chủ nhà.
3. So sánh giá nhà với những lần bán nhà tương tự gần đây khác
Yêu cầu đại lý bất động sản của bạn chạy “so sánh” hoặc so sánh, điều này sẽ cho bạn biết những ngôi nhà tương tự trong khu vực đang được bán với giá và / hoặc đã được bán với giá gần đây. Các comps sẽ cung cấp cho bạn cảm giác liệu người bán có đang yêu cầu một mức giá hợp lý cho ngôi nhà hay không. Nếu bạn đang tìm kiếm trên Zillow, mỗi danh sách nhà đều bao gồm một phần hiển thị những ngôi nhà tương đương đang bán. Thông tin có thể giúp bạn định hình đề nghị của mình nếu giá căn nhà mà bạn đang đưa ra cao hơn đáng kể so với giá căn nhà.
4. Xác định giá chào bán, các khoản dự phòng và thời hạn của bạn
Trong một thị trường cạnh tranh, nơi có nhiều đề nghị được gửi, các yếu tố dự phòng và thời gian có thể là những yếu tố quyết định xem đề nghị của bạn có được chấp nhận hay không. Nếu bạn đang mua trên thị trường của người bán, hãy nhớ hỏi đại lý của bạn để biết thông tin chi tiết về điều gì có thể làm cho phiếu mua hàng của bạn hấp dẫn hơn đối với những người bán có nhà bạn muốn mua.
Mỗi người bán đều có nhu cầu riêng của họ, có thể bao gồm cả thời gian để tìm một ngôi nhà khác để mua sau khi họ bán, vì vậy hãy xem xét toàn diện tình hình và xem cách chào hàng của bạn có thể đáp ứng nhu cầu của họ và của bạn.
Nếu bạn cần chỗ để thương lượng, hãy đưa ra đề nghị thấp hơn mức giá tối đa mà bạn sẵn sàng hoặc có thể trả. Trong thị trường dành cho người bán, nơi các căn nhà được bán nhanh chóng và cao hơn giá niêm yết, điều đó có thể có nghĩa là bạn phải mua những căn nhà có giá thấp hơn mức bạn có thể mua được. Bạn cũng sẽ cần xác định thời điểm bạn muốn chính thức sở hữu ngôi nhà và những trường hợp nào bao gồm kiểm tra và thẩm định mà bạn muốn đưa vào đề nghị.
5. Soạn thảo và gửi đề nghị của bạn
Đề nghị của bạn phải ở dạng thỏa thuận mua bán. Đại lý của bạn sẽ soạn thảo điều này cho bạn và bạn sẽ ký tên hoặc ký điện tử trước khi nó được gửi đi.
Nếu ưu đãi của bạn về cơ bản khác với giá chào bán, bạn nên xem xét gửi kèm một lá thư tóm tắt các điều kiện thị trường hoặc phân tích thị trường so sánh dẫn đến lời đề nghị của bạn. Đại lý của người bán bị ràng buộc về mặt pháp lý để cung cấp bất cứ điều gì bạn trình bày bằng văn bản cho người bán. Một lá thư tôn trọng có thể giúp họ hiểu lời đề nghị của bạn và cách giải thích của bạn về tình trạng thị trường.
Thỏa thuận mua bán trở nên ràng buộc về mặt pháp lý nếu người bán chấp nhận đề nghị của bạn. Khi đó, bạn đang mua một căn nhà, và hợp đồng mua bán sẽ trở thành một phần quan trọng của thủ tục giấy tờ hướng dẫn việc mua bán.
6. Câu trả lời của người bán: có, không, hoặc phản đối
Sau khi xem xét đề nghị của bạn, người bán có thể chấp nhận đề nghị của bạn như hiện tại, từ chối hoàn toàn đề nghị hoặc phản đối đề nghị để bắt đầu quá trình đàm phán. Nếu người bán chấp nhận lời đề nghị của bạn, họ sẽ ký hợp đồng mua bán. Nếu họ từ chối đề nghị của bạn, các cuộc thương lượng sẽ kết thúc. Nếu họ phản đối bằng cách đưa ra các điều khoản, bạn có thể chấp nhận một số hoặc tất cả đề nghị phản đối của họ hoặc phản đối lại.
Thông thường, các cuộc đàm phán sẽ diễn ra một vài vòng, với việc người mua và người bán cung cấp các phản hồi qua lại, thường là với sự tư vấn và hỗ trợ của các đại lý của họ. Giá không phải là thứ duy nhất có thể thương lượng. Bạn cũng có thể thấy mình đang đàm phán về việc sửa chữa, dự phòng, đồ đạc hoặc đồ đạc và tiến trình đóng cửa.
(Khi bạn mua một Nhà thuộc sở hữu của Zillow, bạn sẽ nhận được danh sách tất cả các công việc sửa chữa đã được thực hiện trước khi ngôi nhà được rao bán.)
7. Hợp đồng mua bán được hoàn thiện và ký kết
Khi cả hai bên đồng ý với thỏa thuận – bao gồm giá cả, kiểm tra, sửa chữa thương lượng, ngày đóng cửa, v.v. – hợp đồng được cập nhật theo đó và ngôi nhà chính thức được “theo hợp đồng” và danh sách thường sẽ hiển thị việc bán là “đang chờ xử lý”. Giả sử mọi việc suôn sẻ với các khoản dự phòng và tài chính, và tùy thuộc vào ngày kết thúc của bạn, bạn sẽ trở thành chủ nhà trong khoảng 30-45 ngày.
Một đề nghị bất động sản bao gồm những gì?
Mặc dù một số yếu tố trong ưu đãi của bạn sẽ thay đổi tùy theo vị trí và điều kiện thị trường, nhưng bạn có thể tìm thấy một số mục cơ bản trong tất cả các ưu đãi mua bất động sản:
- Địa chỉ tài sản
- Tên của người mua
- Tên người bán
- Chào giá
- Số tiền kiếm được
- Các khoản dự phòng (như tài trợ, bán nhà, kiểm tra hoặc thẩm định) hoặc các khoản dự phòng được miễn
- Nhận dạng công ty chức danh hoặc luật sư đóng (nếu có)
- Tín dụng, nếu bạn đang yêu cầu chúng như một phần của ưu đãi
- Ngày và giờ hết hạn của phiếu mua hàng (quá trình gửi phiếu mua hàng có thể kéo dài, vì vậy hầu hết người mua thêm ngày và giờ hết hạn phiếu mua hàng để khuyến khích người bán hành động nhanh chóng và cho người mua cơ hội khám phá các tùy chọn khác nếu người bán mất quá nhiều thời gian)
- Đề xuất đóng cửa ngày tháng
Bất cứ ai có thể đưa ra một đề nghị về một ngôi nhà?
Có, ai cũng có thể đưa ra đề nghị mua nhà, và họ nên biết rằng hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị pháp lý ràng buộc. Một khi bạn đã ký hợp đồng, sẽ rất khó để rút lui khỏi thỏa thuận ngoài việc thông qua một điều khoản dự phòng trong hợp đồng. Những trường hợp dự phòng như vậy bao gồm những thứ như kiểm tra, hồ sơ quyền sở hữu rõ ràng và khả năng đảm bảo tài chính, tất cả đều phải phù hợp với một mốc thời gian để hoàn thành chúng.
Ví dụ: nếu bạn bao gồm dự phòng cho việc kiểm tra nhà sẽ diễn ra trong vòng hai tuần và nhân viên kiểm tra của bạn phát hiện ra rằng mái nhà bị dột, bạn có thể rút lại hợp đồng hoặc yêu cầu người bán sửa chữa mái nhà hoặc giảm giá để bạn có thể có nó cố định.
Việc rút lui khỏi một hợp đồng không có trường hợp dự phòng hoặc khi thời hạn cho một khoản dự phòng đã qua có thể có nghĩa là bạn mất số tiền kiếm được khi đưa ra đề nghị.
Cung cấp bao nhiêu cho một ngôi nhà để người bán chấp nhận
Cách tốt nhất để lôi kéo người bán chấp nhận đề nghị của bạn – hoặc ít nhất là phản đối – là bằng cách đưa ra mức giá chào bán đầy đủ của họ. Trong một thị trường cạnh tranh hoặc một tình huống mà người bán đã nhận được nhiều lời đề nghị, bạn thậm chí có thể cần phải chào hàng nhiều hơn giá chào bán.
Không phải tất cả các ngôi nhà đều được bán với giá chào bán ban đầu và không phải ngôi nhà nào cũng được định giá chính xác, vì vậy trước khi bạn phá vỡ ngân sách của mình, hãy cân nhắc một số các cách không liên quan đến giá để tăng cường ưu đãi của bạn trong một thị trường cạnh tranh – đại lý của bạn có thể nói chuyện với đại lý niêm yết về điều gì có thể làm cho phiếu mua hàng của bạn hấp dẫn hơn đối với người bán cụ thể.
Theo nghiên cứu của Zillow, ngôi nhà điển hình của Hoa Kỳ bị giảm giá được bán với giá 96,6% so với giá niêm yết vào tháng 3 năm 2021. Con số này thay đổi theo từng thị trường – trong một số thị trường rất cạnh tranh, ngôi nhà điển hình sẽ đắt hơn giá chào bán, và ở một số khu vực di chuyển chậm hơn, ngôi nhà thông thường sẽ tìm nạp ít hơn. Đại lý của bạn sẽ có thể giúp bạn đánh giá các điều kiện thị trường.
Cân nhắc điều khoản leo thang
Trong kịch bản nhiều ưu đãi, điều cuối cùng bạn muốn làm là giả sử một người mua khác đang trả cao hơn nhiều so với giá chào bán và cố gắng vượt qua con số tưởng tượng đó. Bạn có thể nhận được tài sản nhưng cuối cùng bạn có thể nhận ra rằng bạn có thể nhận được nó với giá ít hơn. Thay vì mua quá nhiều, hãy hỏi đại lý của bạn về việc bao gồm một điều khoản leo thang, trong đó nói rằng bạn sẵn sàng trả một số tiền cụ thể so với đề nghị cao nhất tiếp theo của người bán.
Ví dụ:
Một ngôi nhà được niêm yết với giá 250.000 đô la và nó có ba ưu đãi khác. Bạn gửi lời đề nghị trị giá 250.000 đô la với điều khoản leo thang cho biết bạn sẽ trả nhiều hơn 1.000 đô la so với đề nghị cao nhất, lên đến giá ưu đãi tối đa là 260.000 đô la. Sau đó, nếu một người mua khác đến với giá 255.000 đô la, bạn sẽ tự động cung cấp 256.000 đô la để đảm bảo giao dịch, mà không vượt quá số tiền tối đa mà bạn có thể chi tiêu.
Phù hợp với dòng thời gian của người bán
Nếu người bán cần hoặc muốn chốt giao dịch nhanh chóng và bạn chắc chắn muốn mua nhà của họ, hãy cố gắng điều chỉnh lịch trình của họ càng nhiều càng tốt. Đối với một số người bán (như những người mua cùng lúc hoặc chuyển nơi làm việc), mốc thời gian thậm chí còn quan trọng hơn giá cả.
Cân nhắc xem có nên từ bỏ hoặc bao gồm các khoản dự phòng
Theo báo cáo xu hướng của Zillow, phần lớn người mua (80%) bao gồm các khoản dự phòng trong ưu đãi của họ. Các khoản dự phòng cho phép bạn hủy giao dịch bán trong khi vẫn bảo vệ khoản tiền gửi nghiêm túc của mình nếu bạn không muốn hoặc không thể tiếp tục quá trình đóng. Tuy nhiên, trong một thị trường cạnh tranh, một số người mua có nguy cơ từ bỏ các khoản dự phòng để giúp ưu đãi của họ nổi bật.
Ví dụ, những người mua bằng tiền mặt có thể loại bỏ tình trạng dự phòng thẩm định thường được yêu cầu đối với những người mua nhà của họ bằng thế chấp. Việc từ bỏ các khoản dự phòng được coi là rủi ro bởi vì bạn có thể mắc vào các khoản sửa chữa đắt tiền mà có thể đã bị phát hiện trong cuộc thanh tra hoặc bạn mất quyền rút lại khoản mua bán nếu tài chính của bạn bị giảm, trong số những thứ khác.
Một số người mua cũng bao gồm dự phòng bán nhà, trong đó đề nghị của họ phụ thuộc vào việc bán căn nhà mà họ hiện đang sở hữu. Những người mua đó thường cần sử dụng vốn chủ sở hữu từ một ngôi nhà mà họ đang bán để mua một ngôi nhà mới, nhưng điều này có thể làm cho lời đề nghị của họ kém hấp dẫn hơn đối với người bán đang tìm cách chốt lại một cuộc mua bán phù hợp với thời gian và ưu tiên của họ.
Bỏ ra nhiều tiền hơn
Tiền kiếm được còn được gọi là “tiền thiện chí” vì đó là khoản tiền bạn trả trước để cho người bán thấy rằng bạn nghiêm túc về việc mua nhà của họ. Các kiếm tiền nghiêm túc được áp dụng cho tổng số tiền trả trước và chi phí đóng khi việc bán hàng hoàn tất. Tiền kiếm được có thể báo cho bạn cam kết mua hàng và đảm bảo với người bán rằng bạn sẽ không rút lui mà không có lý do. Các chuyên gia bất động sản cho biết bạn có thể giảm từ 1% đến 3% giá mua, nhưng số tiền này có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường địa phương.
Thư tình cho người bán có thể vi phạm luật chống phân biệt đối xử
“Cái gọi là“ những bức thư tình ”nhằm mục đích giật dây trái tim của người bán, có thể khiến người mua và đại lý có nguy cơ vi phạm nhà ở công bằng. Những bức thư này có thể bao gồm thông tin nhân khẩu học cá nhân về người mua, làm thay đổi bất hợp pháp quyết định của người bán, điều này có thể vi phạm liên bang Đạo luật Nhà ở Công bằng và các luật khác của tiểu bang và địa phương chống lại sự phân biệt đối xử về nhà ở.
Viết thư cho người bán cũng không phải là một chiến lược thành công đối với người mua – theo các đại lý được khảo sát, thư tình là yếu tố ít quan trọng nhất đối với người bán trên thị trường hiện tại.
Cuộc khảo sát cho thấy trong một vài giao dịch gần đây nhất của họ với tư cách là đại lý của người mua, chỉ khoảng 1/10 đại lý cho biết luôn sử dụng thư tình (13%).
Điểm mấu chốt: Tránh viết thư và tập trung vào việc làm cho lời đề nghị của bạn tốt nhất có thể.
