5 quan niệm sai lầm về thế chấp được đặt ra ngay lập tức
Tìm kiếm một khoản vay mua nhà? Hãy hiểu sự thật của bạn một cách thẳng thắn để bạn có thể tự tin tiếp tục.
Nhận một khoản thế chấp có thể dễ dàng hoặc một khẩu hiệu, tùy thuộc vào những gì bạn biết về quá trình này. Để có tổ chức và đặt kỳ vọng của bạn đúng cách, hãy cùng tìm hiểu một số lầm tưởng về thế chấp phổ biến.
1. Người cho vay sử dụng điểm tín dụng tốt nhất của bạn
Nếu bạn đăng ký thế chấp cùng với một người đồng vay, logic cho thấy rằng người cho vay của bạn sẽ sử dụng điểm tín dụng cao nhất giữa cả hai bạn.
Tuy nhiên, người cho vay lấy giữa ba điểm tín dụng (từ Equifax, TransUnion và Experian) cho mỗi người vay, sau đó sử dụng điểm thấp nhất giữa “điểm giữa” của cả hai người đi vay.
Vì vậy, nếu bạn có điểm trung bình là 780 và người đồng vay của bạn có điểm trung bình là 660, thì hầu hết người cho vay sẽ đủ điều kiện và chấp thuận bạn bằng cách sử dụng điểm tín dụng 660.
Tỷ giá được gắn với điểm tín dụng, vì vậy trong ví dụ này, tỷ giá của bạn sẽ dựa trên điểm tín dụng 660, điều này sẽ đẩy tỷ lệ của bạn lên đáng kể – hoặc thậm chí có khả năng khiến bạn không đủ điều kiện vay.
Có những ngoại lệ đối với quy tắc điểm tín dụng thấp nhất này. Đáng chú ý nhất, nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn và cũng là người có thu nhập cao hơn, một số người cho vay sẽ cho phép điểm tín dụng của bạn cao hơn trong hồ sơ – nhưng điều này chủ yếu dành cho các khoản vay lớn trên $ 417,000.
Hãy hỏi người cho vay của bạn về các trường hợp ngoại lệ nếu bạn có sự chênh lệch điểm tín dụng giữa những người đồng vay, nhưng hãy biết rằng những trường hợp ngoại lệ này rất hiếm.
2. Tỷ lệ bạn được báo giá là tỷ lệ bạn sẽ nhận được
Trừ khi bạn đang chốt tỷ giá tại thời điểm được báo giá, bảng báo giá đó có thể thay đổi. Tỷ giá được ràng buộc với giao dịch hàng ngày của trái phiếu thế chấp, vì vậy hầu hết các tỷ lệ của người cho vay thay đổi trong suốt mỗi ngày.
Những người tái cấp vốn thường có thể khóa một tỷ giá khi nó được báo giá – miễn là bạn đã cung cấp cho người cho vay của mình đủ thông tin và tài liệu để xác định xem bạn có đủ điều kiện cho tỷ lệ được báo giá hay không.
Bạn thường nhận được báo giá khi bắt đầu quá trình phê duyệt trước của mình, nhưng một khóa lãi suất sẽ chạy với người vay và tài sản. Vì vậy, cho đến khi bạn tìm được nhà để mua, bạn không thể chốt tỷ giá của mình. Và trong khi bạn mua sắm tại nhà, tỷ giá sẽ thay đổi hàng ngày, vì vậy bạn sẽ cần báo giá cập nhật từ người cho vay trong suốt quá trình mua sắm tại nhà của mình.
Báo giá lãi suất cũng đi kèm với tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR), đây là thông tin được liên bang yêu cầu tiết lộ cho thấy tỷ lệ của bạn sẽ là bao nhiêu nếu tất cả các khoản phí cho vay được kết hợp vào tỷ lệ.
Điều này có thể khiến bạn nghĩ rằng APR là tỷ giá bạn sẽ nhận được, nhưng khoản thanh toán khoản vay của bạn sẽ luôn dựa trên tỷ giá bị khóa và APR chỉ là một sự tiết lộ để giúp bạn hiểu các khoản phí.
3. Các khoản thế chấp có lãi suất cố định luôn tốt hơn các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh
Sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, nhiều người đi vay bắt đầu thích các khoản vay cố định 30 năm. Cũng vì lý do chính đáng: Lãi suất và khoản thanh toán cho khoản vay cố định 30 năm không bao giờ có thể thay đổi. Nhưng tỷ lệ được cố định càng lâu, tỷ lệ càng cao.
Vì vậy, trước khi quyết toán 30 năm cố định, hãy tự hỏi mình câu hỏi này: Tôi sẽ sở hữu căn nhà này (hoặc giữ khoản vay) trong bao lâu?
Giả sử câu trả lời là năm năm. Nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh trong 5 năm (ARM) thay vì cố định 30 năm, lãi suất của bạn sẽ thấp hơn khoảng 0,875%. Với khoản vay 200.000 đô la, bạn sẽ tiết kiệm được 146 đô la tiền lãi mỗi tháng bằng cách sử dụng ARM 5 năm. Với khoản vay 600.000 đô la, chi phí lãi suất tiết kiệm hàng tháng là 438 đô la.
Để tối ưu hóa nguồn tài chính mua nhà của bạn, hãy chốt thời hạn cho vay càng chặt chẽ càng tốt với khoảng thời gian dự kiến trong nhà.
4. Các đại lý bất động sản không quan tâm bạn sử dụng công ty cho vay nào
Một luật liên bang được ban hành vào năm 1974 được gọi là Đạo luật Thủ tục Giải quyết Bất động sản (RESPA) cấm người cho vay và đại lý bất động sản trả phí cho nhau để giới thiệu khách hàng với nhau. Vì vậy, là một người mua sắm thế chấp, bạn luôn được tự do sử dụng bất kỳ công ty cho vay nào bạn chọn.
Nhưng các đại lý bất động sản sẽ đại diện cho bạn với tư cách là người mua làm quan tâm đến người cho vay mà bạn sử dụng. Họ thường đề nghị bạn sử dụng một người cho vay địa phương có kinh nghiệm với các sắc thái khu vực của bạn, chẳng hạn như các quy tắc thuế địa phương, thủ tục giải quyết và phương pháp thẩm định.
Tất cả các lĩnh vực này đều là một phần của quy trình cho vay và có thể trì hoãn hoặc giết chết các giao dịch nếu một người cho vay phi địa phương không đủ kinh nghiệm để xử lý chúng.
Tương tự như vậy, các đại lý bất động sản đại diện cho người bán căn nhà mà bạn quan tâm thường sẽ ưu tiên các đề nghị mua hàng dựa trên chất lượng của các phê duyệt khoản vay. Những người cho vay địa phương được biết đến và được tôn trọng bởi các đại lý niêm yết sẽ cung cấp cho các phiếu mua hàng của bạn thêm uy tín.
5. Bảo hiểm thế chấp luôn được yêu cầu nếu bạn đặt ít hơn 20 phần trăm
Bảo hiểm thế chấp là một khoản phí bảo hiểm rủi ro cho người cho vay được áp dụng cho nhiều khoản vay mua nhà khi bạn đặt khoản tiền thấp hơn 20%. Tóm lại, nó có nghĩa là tổng chi phí nhà ở hàng tháng của bạn cao hơn. Nhưng bạn có thể mua một ngôi nhà với khoản giảm giá dưới 20% và tránh được bảo hiểm thế chấp.
Cách phổ biến nhất để làm điều này là kết hợp thế chấp thứ nhất và thứ hai – thường được gọi là cõng – trong đó khoản thế chấp đầu tiên được giới hạn ở 80% giá trị căn nhà và khoản thế chấp thứ hai dành cho số dư của những gì bạn muốn tài trợ.
