Chi phí đóng của người bán là sự kết hợp của thuế, phí, thanh toán trước và các dịch vụ khác nhau tùy thuộc vào vị trí của bạn. Chi phí đóng có thể khác nhau do sự thay đổi của luật thuế địa phương, chi phí cho người cho vay, và phí sở hữu và công ty thanh toán. Ở một số thành phố, bạn có thể phải trả hàng nghìn đô chỉ để chuyển quyền sở hữu ngôi nhà cho chủ sở hữu mới, trong khi ở các khu vực khác thì miễn phí. Điều quan trọng là phải hiểu gánh nặng khu vực của bạn, cũng như những người thường thanh toán chi phí đóng trong giao dịch và khi chúng đến hạn.

Ai trả chi phí đóng cửa – người mua hay người bán?

Cả người mua và người bán đều phải trả chi phí đóng cửa, nhưng với tư cách là người bán, bạn có thể phải trả nhiều hơn.

Chi phí đóng của người mua: Với tư cách là người mua, bạn có thể phải trả 2% đến 5% giá mua vào chi phí đóng cửa, phần lớn trong số đó sẽ được tính vào phí liên quan đến người cho vay khi đóng. Thêm chi phí đóng của người mua sau này.

Chi phí đóng của người bán: Chi phí chốt cho người bán có thể lên tới 8% đến 10% giá bán căn nhà. Nó cao hơn chi phí đóng của người mua bởi vì người bán thường trả cả hoa hồng cho đại lý của người mua và niêm yết – khoảng 6% tổng số tiền bán hàng. Phí và thuế cho người bán là thêm từ 2% đến 4% giá trị bán. Tuy nhiên, chi phí đóng cửa của người bán được trừ vào số tiền bán nhà khi đóng cửa, vì vậy bạn hiếm khi cần mang theo tiền mặt để đóng cửa.

Theo nghiên cứu của Zillow, 61% người bán là người bán hàng lần đầu và quá trình đóng cửa có thể gây nhầm lẫn. Đọc tiếp để biết hướng dẫn của chúng tôi về chi phí đóng của người bán.

Đóng chi phí cho người bán

Chi phí đóng cửa trung bình cho một người bán tổng cộng khoảng 8% đến 10% giá bán của ngôi nhà, hoặc khoảng $ 19,000- $ 24,000, dựa trên giá trị nhà trung bình của Hoa Kỳ là $ 244,000 tính đến tháng 12 năm 2019.

Chi phí đóng cửa của người bán được tạo thành từ một số chi phí. Dưới đây là bảng phân tích nhanh về chi phí và lệ phí tiềm năng:

• Ủy quyền đại diện
• Thuế chuyển nhượng
• Bảo hiểm tiêu đề
• Phí ký quỹ và đóng phí
• Thuế tài sản được chia theo tỷ lệ
• Phí HOA
• Các khoản tín dụng cho chi phí đóng
• Phí luật sư

Hoa hồng đại lý bất động sản

Thông thường, người bán trả hoa hồng đại lý bất động sản thường tổng cộng từ 4 đến 6%. Tuy nhiên, đây không phải là số tiền cố định vì tổng hoa hồng có thể thương lượng giữa người bán và đại lý niêm yết.

Trong tổng số tiền hoa hồng đó, người bán cũng thường trả hoa hồng đại lý của người mua (hoa hồng cho đại lý làm việc với người mua nhà của bạn), thường là 2-3% tổng số tiền được cung cấp.

Vì vậy, 4-6% hoa hồng chiếm một phần lớn chi phí đóng của bạn trong bất kỳ giao dịch mua bán nào.

Thương lượng hoa hồng bất động sản

Như đã lưu ý ở trên, hoa hồng bất động sản thực sự có thể thương lượng và đó là thứ bạn nên đưa ra khi bạn lần đầu tiên thuê người đại diện của mình. Tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận phải được lập thành văn bản.

• Yêu cầu đại lý của bạn giảm hoa hồng: Thời điểm mà bạn có nhiều khả năng thành công nhất trong việc yêu cầu đại lý dịch vụ đầy đủ giảm hoa hồng của họ là nếu họ đại diện cho bạn thực hiện hai giao dịch cùng một lúc – cả việc bán căn nhà hiện tại của bạn và mua một căn nhà mới một.
• Được bán bởi chủ sở hữu: Một cách để cắt giảm chi phí là tự liệt kê ngôi nhà của bạn, được gọi là FSBO hoặc được chủ sở hữu rao bán. Bạn sẽ tiết kiệm được 3% mà bạn sẽ phải trả cho đại lý của chính mình, nhưng tất cả công việc sẽ thuộc về bạn. Lưu ý rằng bạn sẽ vẫn chịu trách nhiệm thanh toán hoa hồng của đại lý người mua.
• Đại lý chiết khấu: Trong mọi thị trường bất động sản, bạn sẽ tìm thấy các đại lý quảng cáo rằng tỷ lệ hoa hồng của họ thấp hơn. Nhưng hãy nhớ rằng, điều đó có nghĩa là họ cũng có thể cung cấp ít hỗ trợ hơn và ít dịch vụ hơn so với một đại lý dịch vụ đầy đủ, truyền thống. Ví dụ: họ có thể đưa ngôi nhà được liệt kê trên MLS địa phương, nhưng việc tiếp thị tài sản sẽ tùy thuộc vào bạn.

Thuế chuyển nhượng

Thuế chuyển nhượng là gì? Còn được gọi là thuế chuyển nhượng của chính phủ hoặc phí sở hữu, đây là những loại thuế bạn sẽ phải trả khi quyền sở hữu ngôi nhà được chuyển từ bạn sang người mua tại thời điểm đóng cửa.

Loại thuế này được tính theo tiểu bang bạn sống và chi phí thay đổi rất nhiều theo tiểu bang – một trong những lý do khiến rất khó để tìm được ước tính đơn giản, chính xác về chi phí đóng. Để minh họa mức độ thay đổi của con số này, chúng ta hãy xem xét 10 thị trường bất động sản hàng đầu. (Lưu ý: Những con số này dựa trên 6% hoa hồng đại lý của giá trị căn nhà trung bình cho từng khu vực.)

Bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ chủ sở hữu mới khỏi các vấn đề với quyền sở hữu ngôi nhà của bạn – nghĩa là, nếu có người khác có thể yêu cầu quyền sở hữu tài sản, do tranh chấp về tài sản hoặc do các khoản nợ chưa thanh toán từ các nhà thầu, chủ nợ hoặc chính phủ.

Khoản thanh toán một lần này bảo vệ chủ sở hữu tương lai khỏi gánh nặng tài chính khi phân loại các vấn đề về quyền sở hữu tại tòa án, cho dù chúng phát sinh khi đóng cửa hay nhiều năm tiếp theo. Nó thậm chí còn bao gồm cả số tiền họ đã bỏ vào một ngôi nhà nếu cuối cùng họ phải giải phóng lãi suất của mình đối với tài sản (trường hợp xấu nhất).

Thông thường, người mua có người bán bao trả chi phí này, có thể dao động từ 1.000 đô la đến 4.000 đô la. Nghe có vẻ nhiều? Nếu bạn đã sống trong ngôi nhà của mình dưới 10 năm, hãy hỏi xem liệu có tỷ lệ phát hành lại hay không. Vì chính sách bao gồm một khoảng thời gian ngắn hơn mà bạn đã sở hữu nhà, nên tỷ lệ chính sách sẽ thấp hơn.

Một điều quan trọng cần lưu ý: Vào ngày kết thúc, có thể bạn sẽ thấy hai mục hàng bảo hiểm quyền sở hữu khác nhau trên chứng từ kết thúc của mình. Một là bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu đã đề cập ở trên. Cái còn lại là bảo hiểm quyền sở hữu của người cho vay. Đó là một chính sách tương tự nhằm bảo vệ quyền lợi của người cho vay mới đối với tài sản và nó thường do người mua trả.

Phí ký quỹ và đóng phí

Các nhà cung cấp dịch vụ ký quỹ tính một khoản phí cố định (từ $ 500 đến $ 2.000, tùy thuộc vào nơi bạn sống) hoặc khoảng 1% giá bán nhà để quản lý việc kết thúc giao dịch, bao gồm việc ký và ghi lại các tài liệu kết thúc và chứng thư và nắm giữ tất cả các khoản tiền mua. Thường có một số khoản phí bổ sung – hãy nghĩ đến chi phí văn phòng, phí chuyển tiền, sao chép tài liệu và phí công chứng.

Phí ký quỹ thường được chia 50-50 giữa người bán và người mua.

Thuế tài sản được chia theo tỷ lệ

Như bạn đã biết, khi bạn sở hữu một bất động sản, bạn phải đóng thuế tài sản. Mặc dù thuế suất bất động sản có thể khác nhau giữa các tiểu bang, nhưng tất cả 50 tiểu bang đều có một số hình thức thuế tài sản.

Hầu hết các tiểu bang chấp nhận thanh toán thuế tài sản hai lần một năm và bạn có thể thanh toán trực tiếp hoặc thanh toán qua tài khoản ký quỹ liên quan đến thế chấp của bạn. Khi bạn đi bán nhà của mình, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế tài sản theo tỷ lệ tính đến ngày bán, tại thời điểm đó người mua sẽ tiếp nhận. Tùy thuộc vào thời gian của bạn, bạn có thể phải trả tiền khi đóng cửa để cập nhật cho mình.

Phí HOA

Nếu bạn đang sống trong một cộng đồng tuân theo hiệp hội chủ sở hữu nhà (HOA), bạn có thể phải trả phí hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm. Cũng giống như thuế bất động sản, bạn sẽ phải đảm bảo rằng mình đã thanh toán đến ngày kết thúc, điều này có nghĩa là rút ra một số tiền mặt khi kết thúc. Một số HOA cũng tính phí chuyển nhượng để chuyển tài sản của bạn cho chủ sở hữu mới.

Tín dụng đối với chi phí đóng

Nếu bạn đang bán nhà của mình trên thị trường người mua (nơi người mua có nhiều danh sách lựa chọn), bạn có thể đã hoàn thiện thỏa thuận bằng cách cung cấp cho người mua một khoản tín dụng để thanh toán chi phí. Đây còn được gọi là trợ giúp người bán hoặc nhượng bộ người bán.

Khoản tín dụng bạn cung cấp cho họ sẽ dùng để trang trải một số chi phí đóng cửa của họ, giảm một cách hiệu quả số tiền mặt họ cần đóng cho căn nhà của mình. Nếu đây là một phần trong quá trình giao dịch của bạn, hãy mong đợi xem nó như một mục hàng khi bạn kết thúc.

Phí luật sư

Ở một số tiểu bang, luật tiểu bang thực sự yêu cầu luật sư bất động sản có mặt khi mua hoặc bán nhà. Ở hầu hết các quốc gia, điều này không bắt buộc, nhưng mọi người chọn nhờ luật sư giúp họ thực hiện giao dịch, đặc biệt nếu xử lý các giao dịch phức tạp, tài sản đau khổ hoặc tài sản bất động sản đã được thừa kế. Nếu bạn thuê một luật sư, họ thường sẽ được trả khi kết thúc, từ số tiền thu được từ việc bán hàng.

Luật sư được yêu cầu giám sát việc đóng cửa ở 21 tiểu bang và Washington, DC Các tiểu bang này bao gồm Alabama, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Kansas, Kentucky, Maine, Maryland, Massachusetts, Mississippi, New Hampshire, New Jersey, New York, North Dakota, Pennsylvania, Đảo Rhode, Nam Carolina, Vermont, Virginia và Tây Virginia. Ở những tiểu bang này, luật sư kết thúc thường sẽ thay thế cho một công ty ký quỹ hoặc đại lý dàn xếp khác.

Khi nào thì kết thúc chi phí?

Chi phí đóng cửa sẽ đến hạn vào thời điểm kết thúc, khi tiền của người mua có sẵn để thanh toán và giải ngân và các chứng từ kết thúc đều được ký kết xung quanh. Tất cả các mặt hàng mà chúng tôi đã đề cập ở trên sẽ được khấu trừ vào số tiền thu được khi bán hàng, vì vậy bạn sẽ không cần phải mang tiền mặt khi đóng cửa trừ khi tài sản của bạn ở dưới nước – điều đó có nghĩa là bạn nợ nhiều hơn giá trị của nó.

Vào năm 2018, ngôi nhà điển hình của Mỹ đã dành từ 65 đến 93 ngày trên thị trường, từ khi niêm yết đến khi đóng cửa. Thời gian một ngôi nhà dành cho thị trường rất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện thị trường địa phương, nhu cầu và tính thời vụ. Thời gian có xu hướng ngắn hơn vào các tháng mùa xuân và mùa hè khi nhu cầu mua nhà cao nhất, và dài hơn vào mùa thu và mùa đông khi nhu cầu giảm.

Làm thế nào để giảm chi phí đóng cửa

Mặc dù bạn có thể muốn biết cách tránh hoàn toàn việc đóng chi phí, nhưng điều đó thực sự không thể thực hiện được. Nhưng có một số cách để giảm chi phí đóng, bao gồm:

• • Mua sắm xung quanh quyền sở hữu và các công ty ký quỹ / thanh toán: Ở hầu hết các tiểu bang, các công ty quyền sở hữu và ký quỹ thiết lập cấu trúc giá của riêng họ, vì vậy bạn nên mua sắm xung quanh để đảm bảo rằng bạn đang nhận được một hợp đồng tốt.
  • Yêu cầu tỷ lệ phát hành lại bảo hiểm quyền sở hữu: Như đã thảo luận trước đó, nếu bạn đã sống trong ngôi nhà bạn đang bán chỉ trong vài năm, bạn có thể đủ điều kiện để được giảm tỷ lệ trong hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu.
  • Bán FSBO hoặc với nhà môi giới chiết khấu: Tiết kiệm một phần hoặc tất cả 3% hoa hồng cho đại lý của người bán bằng cách tự niêm yết hoặc sử dụng một nhà môi giới dịch vụ hạn chế.
  • Bán cho Zillow: Khi bạn bán ngôi nhà của mình thông qua Phiếu mua hàng Zillow để lấy tiền mặt, chi phí đóng cửa sẽ được tính vào phiếu mua hàng của bạn và bạn sẽ tránh phải trả các khoản chi phí tự bỏ ra để chuẩn bị bán nhà, như cải tạo nhà và tiếp thị danh sách của mình .

Các chi phí khác của người bán

Ngoài việc đóng chi phí, hãy nhớ rằng với tư cách là người bán, bạn có thể phải trả cho các chi phí bổ sung, bao gồm:

• Phí trả trước khoản vay: Tùy thuộc vào các điều khoản của khoản thế chấp mà bạn sẽ trả hết, bạn sẽ muốn đề phòng khoản phạt trả trước. Phí một lần này được trả khi đóng cho công ty thế chấp của bạn.
• Cải tiến nhà: Trừ khi bắt đầu ngôi nhà của bạn đẹp như tranh vẽ, nếu không, bạn có thể sẽ chi một số tiền để ngôi nhà của mình sẵn sàng được niêm yết. Các công việc phổ biến bao gồm sơn, sửa chữa các hệ thống chính như lò và A / C, và cảnh quan. Mặc dù không phải là một phần của quá trình đóng thực tế của bạn, nhưng đó là một khoản chi phí tự trả mà bạn sẽ muốn lập kế hoạch.
• Chi phí di chuyển: Tất nhiên, ngay sau khi đóng cửa, bạn cũng sẽ di chuyển. Đảm bảo dành quỹ để trang trải chi phí di chuyển của bạn, cho dù bạn đang di chuyển qua thị trấn hay khắp đất nước.

Chi phí đóng cho người mua

Thông thường, mọi người bán nhà của họ vì họ đang mua một ngôi nhà mới. Nếu bạn sắp mua một ngôi nhà khác, bạn vẫn chưa thoát khỏi chi phí đóng cửa. Người mua có tập hợp chi phí đóng khi mua nhà mới và chúng thường bao gồm:

• Phí thẩm định
• Phí đăng ký
• Phí thành lập
• Chính sách bảo hiểm quyền sở hữu cho người cho vay
• Phí kiểm tra
• Phí chứng nhận lũ lụt (ở một số khu vực)
• Tiền lãi trả trước
• Bảo hiểm chủ nhà
• Thuế tài sản theo tỷ lệ
• Phí dịch vụ thuế
• Phí báo cáo tín dụng
• Phí xử lý ngân hàng
• Phí ghi âm
• Phí công chứng
• Điểm chiết khấu khoản vay

Tin tức khác:

1. Giữ người già yêu thương của bạn an toàn ở nhà khi bạn đi du lịch

2. Tín dụng xây dựng 101: Mẹo để đạt điểm gần đây

3. 7 ngôi nhà nhỏ này là nơi nghỉ ngơi hoàn hảo vào mùa hè