Bạn có thể xóa bỏ bao nhiêu tiền thuế của mình?
Tìm hiểu cách điều chỉnh các luật thuế phức tạp xung quanh bất động sản đầu tư, bao gồm cả các cách tiết kiệm.
Với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản, bạn có thể làm một số điều nhất định để giúp quản lý hóa đơn thuế và tối đa hóa lợi tức đầu tư sau thuế của mình. Tuy nhiên, để làm như vậy, bạn cần phải hiểu các cách chính mà danh mục đầu tư bất động sản bị đánh thuế. Bạn cũng phải nắm được một số khái niệm trừu tượng như tính toán cơ sở tính thuế, cũng như khấu hao các khoản đầu tư vốn.
Cảnh báo: Bài viết này sẽ không khiến bạn trở thành một chuyên gia. Nhưng nó sẽ giúp bạn làm quen với các thuật ngữ cơ bản để bạn có thể chuẩn bị tốt hơn cho cuộc gặp với cố vấn thuế của mình.
Đánh thuế thu nhập cho thuê
IRS đánh thuế danh mục bất động sản của các nhà đầu tư còn sống theo hai cách chính: thuế thu nhập và thuế thu nhập vốn. (Cách thứ ba, thuế bất động sản, chỉ áp dụng cho các nhà đầu tư đã chết.)
Thu nhập cho thuê phải chịu thuế – như thuế thu nhập thông thường. Điều đó có nghĩa là bạn phải kê khai đó là thu nhập trên tờ khai thuế và phải trả thuế thu nhập trên đó. Không giống như tiền lương, thu nhập cho thuê không phải chịu thuế FICA.
Thu nhập của bạn là tất cả những gì bạn nhận được từ tiền thuê nhà và tiền bản quyền trên tài sản, trừ đi bất kỳ khoản chi phí được khấu trừ nào. Bạn không thể khấu trừ tất cả mọi thứ mặc dù. Bạn chỉ có thể khấu trừ lãi thế chấp và những sửa chữa mà bạn thực hiện để khôi phục tài sản về tình trạng hoạt động tối thiểu ban đầu. Bạn không thể khấu trừ các khoản đầu tư vốn như xây dựng mới, bổ sung hoặc cải tạo. Thêm về những điều này sau.
Thuế thu nhập vốn
Hóa đơn thuế thứ hai bạn cần lo lắng là thuế thu nhập vốn. IRS đánh thuế bạn đối với bất kỳ khoản lợi nhuận ròng nào bạn thu được từ bất động sản khi bạn bán nó. Nếu bạn lật bất động sản và bạn đã sở hữu nó trong vòng chưa đầy một năm, bạn phải trả thuế lợi tức vốn ngắn hạn, bằng mức thuế suất thuế thu nhập cận biên của bạn. Nếu bạn đang ở trong khung thuế 28%, bạn sẽ phải trả thuế 28% đối với lãi vốn ngắn hạn.
Nếu bạn giữ tài sản trong 12 tháng, bạn sẽ đủ điều kiện để nhận được lợi nhuận vốn dài hạn thuận lợi hơn. Tùy thuộc vào khung thuế thu nhập cận biên của bạn, các loại thuế này có thể dao động từ 0% đến 15%. Tuy nhiên, trong mọi khung, IRS lấy một phần nhỏ hơn thu nhập dài hạn so với thu nhập thông thường hoặc thu nhập ngắn hạn.
Tính toán lãi vốn
Bạn phải trả thuế thu nhập vốn dựa trên sự chênh lệch giữa giá bán bất động sản của bạn và cơ sở thuế đã điều chỉnh của bạn. Cơ sở tính thuế đã điều chỉnh của bạn đối với một bất động sản là chi phí ban đầu bạn đã trả cho bất động sản đó, cộng với bất kỳ số tiền nào được đầu tư vào việc sửa chữa và cải tiến (bao gồm cả chi phí lao động trên các dự án này) mà trước đây bạn chưa khấu trừ thuế.
Nếu bạn có các khoản khấu trừ liên quan đến tài sản, bạn sẽ trừ chúng khỏi cơ sở thuế của mình. Nếu cơ sở thuế điều chỉnh của bạn cao hơn doanh thu của bạn, bạn sẽ bị lỗ vốn. Bạn có thể trừ các khoản lỗ vốn trong một năm nhất định từ lãi vốn để giảm hóa đơn thuế của mình. Nếu bạn bị lỗ vốn nhiều hơn lãi vốn, bạn có thể “chuyển” những khoản lỗ vốn này sang những năm sau để bù đắp khoản lãi vốn trong tương lai. Nếu bạn không có lãi vốn, bạn có thể khấu trừ 3.000 đô la hàng năm cho đến khi bạn nhận ra tất cả các khoản lỗ vốn của mình.
Cách hoãn thuế thu nhập vốn: phần giới thiệu về các sàn giao dịch tương tự
IRS đưa ra một ngoại lệ quan trọng đối với việc đánh thuế thu nhập vốn, được thực hiện theo đơn đặt hàng cho các nhà đầu tư bất động sản: Nếu bạn sở hữu một bất động sản đầu tư, bạn có thể bán bất động sản của mình với lợi nhuận và chuyển tiền của mình vào một bất động sản khác trong vòng 60 ngày mà không cần phải trả thuế thu nhập vốn ở tất cả. Giao dịch này được gọi là trao đổi theo Mục 1031, được đặt tên theo mục của Bộ luật Doanh thu Hoa Kỳ cho phép giao dịch đó. Bạn không thể hoán đổi tài sản cho thuê của mình cho một nơi ở cá nhân, hoặc ngược lại. Vì lý do này, các sàn giao dịch này được gọi là trao đổi tương tự, trong đó tài sản mà bạn thay thế nó cần phải giống về cơ bản với những gì bạn đã bán.
Sàn giao dịch 1031 giúp các nhà đầu tư bất động sản có thể hoãn nộp thuế thu nhập vốn, đây là một lợi thế khác so với việc đầu tư vào quỹ tương hỗ, cổ phiếu, trái phiếu và các chứng khoán hoặc đồ sưu tầm khác. Ngoài tài khoản hưu trí, bạn phải trả thuế đối với tiền lãi từ những mặt hàng này trước ngày 15 tháng 4 của năm sau khi bạn bán chúng.
Khấu hao và khấu hao
Đây là một khái niệm rộng, vì vậy chúng tôi chỉ có thể trình bày những điều rất cơ bản ở đây. Khi bạn mua bất động sản đầu tư – có thể là tòa nhà, máy tính hoặc ngựa – IRS biết rằng món đồ đó sẽ không còn trẻ và mới mãi mãi. Theo thời gian, tài sản sẽ giảm giá trị. Khấu hao là quá trình yêu cầu một khoản khấu trừ để bù đắp cho bạn vì sự sụt giảm giá trị của tài sản trong năm.
Lưu ý: Bạn không thể khấu hao nơi cư trú cá nhân của mình. Bạn chỉ có thể khấu hao bất động sản đầu tư. Để biết thêm thông tin về quá trình khấu hao, hãy xem IRS Publication 946, Cách khấu hao tài sản.
Tất nhiên, đất đai không mất giá. Nhưng khoáng chất bên dưới đất thì có. Nếu bạn đang khai thác dầu hoặc các khoáng chất khác, hoặc gỗ, cho vấn đề đó, từ đất, bạn sẽ tính đến việc mất dần giá trị thông qua một quá trình được gọi là cạn kiệt.
Tương tự như vậy, khi bạn mua bất động sản đầu tư hoặc thiết bị vốn có thời hạn sử dụng dài hơn một năm, IRS biết rằng bạn sẽ sử dụng tài sản đó để tạo thu nhập trong một thời gian dài sắp tới.
Trừ một số trường hợp nhất định, IRS không cho phép bạn khấu trừ toàn bộ chi phí đầu tư của bạn trong năm đầu tiên. Thay vào đó, bạn phải phân bổ khoản đầu tư của mình trong một số năm. Đối với bất động sản, bạn phải trải đều khoản khấu trừ trong 27,5 năm.
Quy tắc hoạt động thụ động
Một lần nữa, những quy tắc này rất phức tạp. Nhưng tóm lại, nếu bạn là một nhà đầu tư thụ động – nghĩa là bạn không làm việc hàng ngày trong công việc quản lý các khoản đầu tư bất động sản của mình – thì bạn phải quy tắc hoạt động thụ động. Về cơ bản, bạn chỉ có thể khấu trừ các khoản lỗ thụ động trong phạm vi mà bạn có thể hủy bỏ lợi nhuận từ các hoạt động thụ động. Các quy tắc này hạn chế khả năng bạn sử dụng các khoản lỗ do hoạt động thụ động để bù đắp lãi vốn ở những nơi khác trong danh mục đầu tư của bạn. Quốc hội đã thực hiện các quy tắc này vào năm 1986 để loại bỏ các lỗ hổng về thuế và các nơi trốn thuế lạm dụng.
Hầu hết các chủ nhà đầu tư cá nhân có thể khấu trừ khoản lỗ lên đến 25.000 đô la mỗi năm đối với bất động sản cho thuê, nếu cần thiết (tùy thuộc vào giới hạn thu nhập). Hy vọng rằng bạn sẽ không phải sử dụng điều khoản này nhiều.
Thuế tài sản
Phải trả thuế bất động sản cho chính quyền địa phương và quận mỗi năm. Chính quyền địa phương của bạn sẽ đánh giá giá trị thị trường của tài sản của bạn ở mức “mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” và tính phí cho bạn phần trăm giá trị đó hàng năm. Tuy nhiên, bạn có thể khấu trừ thuế bất động sản đối với thu nhập cho thuê của mình, miễn là thuế bất động sản được đánh giá thống nhất trong toàn khu vực tài phán và không phải là một đánh giá đặc biệt.
Các khoản khấu trừ thuế khác
Để ý các cơ hội được khấu trừ cho các chi phí đầu tư bất động sản phổ biến sau:
- Lãi suất thế chấp
- Phí pháp lý liên quan đến bất động sản đầu tư hoặc doanh nghiệp của bạn
- Mileage
- Việc kinh doanh sử dụng nhà của bạn (khấu trừ văn phòng tại nhà)
- Phí quảng cáo
Nhân viên (nhưng nếu họ đang tiến hành cải tiến hoặc sửa chữa vốn, bạn phải phân bổ chi phí lao động của họ như một phần của khoản đầu tư vốn của bạn, chứ không phải là chi phí của năm hiện tại.)
