Cách mua tài sản cho thuê
Sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một trải nghiệm tuyệt vời và sinh lời, đặc biệt nếu bạn đầu tư một cách khôn ngoan và hiểu các nguyên tắc cơ bản về quản lý bất động sản cho thuê. Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua bất động sản đầu tư, đây là sáu điều bạn cần làm trước tiên:
Không có gì trong số này là khoa học tên lửa, nhưng thu nhập từ tài sản cho thuê của bạn bị ảnh hưởng bởi tất cả các yếu tố này. Bạn có thể tìm kiếm các bất động sản bán với giá chiết khấu sâu, nhưng việc đặt giá thành yếu tố quan trọng nhất hiếm khi là cách tiếp cận tốt nhất. Các yếu tố khác liên quan đến thị trường có thể tạo ra tỷ lệ trống cao hoặc giá thuê biến động.
Dưới đây là thông tin thêm về những điều cần xem xét trong quá trình tìm kiếm bất động sản cho thuê của bạn. Đánh dấu tất cả chúng ra khỏi danh sách của bạn và bạn sẽ có được vị trí tốt để có một khoản đầu tư tuyệt vời.
chọn vị trí của bạn
Trong bất động sản, tất cả là về vị trí. Thông thường, chúng ta nghĩ người mua lo lắng về nơi họ mua bất động sản, nhưng người cho thuê cũng rất kén chọn địa điểm. Theo Báo cáo Xu hướng Nhà ở Tiêu dùng năm 2017 của Zillow Group, nhiều đặc điểm yêu cầu và mong muốn mà người thuê tìm kiếm ở một ngôi nhà mới gắn liền với vị trí.
Ví dụ, các gia đình có trẻ em có xu hướng tìm nhà cho thuê trong khu phố ưa thích của họ (78 phần trăm) hoặc khu học chánh (67 phần trăm). Bốn mươi phần trăm tất cả những người cho thuê đều liệt kê vị trí gần nơi làm việc là đặc điểm mong muốn của ngôi nhà cho thuê mới của họ, với 30 phần trăm liệt kê đó là yêu cầu.
Bạn có thể tốn nhiều tiền hơn để mua bất động sản đầu tư trong khu vực có nhu cầu cao, nhưng bạn có thể tính giá thuê cao hơn để bù đắp.
Biết thị trường
Khi xem xét một địa điểm, hãy nghĩ đến các yếu tố thị trường. Bạn muốn mua ở những khu vực mà mọi người muốn sinh sống, nhưng có rất nhiều khu vực có thể phù hợp với mô tả đó.
Nghiên cứu mối quan hệ giữa giá nhà trong khu vực bạn quan tâm và giá thuê hiện hành. Xem danh sách và liên hệ với chủ nhà như thể bạn là một người thuê nhà tiềm năng. Hỏi về các tính năng và giá thuê nhà.
Giữ một bảng tính các yếu tố này theo vùng lân cận và cập nhật nó trước khi thực hiện đầu tư, cho dù đó là tài sản đầu tiên của bạn hay tài sản tiếp theo của nhiều người, bởi vì thị trường thay đổi. Bằng cách này, bạn cũng sẽ biết khi nào cần tăng tiền thuê.
Đánh giá rủi ro của việc thay đổi động lực của vùng lân cận
Tại sao mọi người chọn sống trong một số khu phố nhất định? Nếu nó gắn liền với việc làm tại một doanh nghiệp lớn duy nhất trong khu vực, luôn có nguy cơ người sử dụng lao động đó rời khỏi khu vực đó hoặc sa thải công nhân. Cũng giống như bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư chứng khoán của mình, tốt hơn là bạn nên giảm thiểu loại rủi ro này bằng cách chọn các khu vực lân cận có nhiều cơ hội việc làm – cũng như các đặc điểm mong muốn khác, chẳng hạn như trường học và nhà hàng.
Đồng thời điều tra các thay đổi quy hoạch tiềm năng. Ở một số vùng lân cận cũ, các quy tắc phân vùng mới có thể cho phép chuyển đổi nhà ở thành không gian thương mại, thay đổi đặc điểm của vùng lân cận và có khả năng làm giảm nhu cầu thuê.
Quyết định tài trợ hay mua bằng tiền mặt
Một trong những lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản cho thuê là có thể tận dụng nguồn tài chính thế chấp của bạn. Ví dụ: thay vì trả 150.000 đô la tiền mặt để mua một bất động sản, bạn có thể quyết định tài trợ cho ba bất động sản với khoản trả trước 50.000 đô la cho mỗi bất động sản.
Nhưng hãy cẩn thận xem xét tình huống của bạn trước khi làm điều này. Lợi nhuận ròng của bạn từ mỗi lần cho thuê sẽ thấp hơn vì bạn sẽ phải trả một khoản thế chấp, làm giảm dòng tiền của bạn. Nếu một hoặc nhiều người thuê nhà của bạn chuyển ra ngoài đột ngột hoặc gặp khó khăn trong việc thanh toán tiền thuê nhà, liệu bạn có còn đủ khả năng chi trả các khoản thế chấp của mình không?
Tìm kiếm món hời – ở đúng khu vực lân cận
Mặc dù giá không phải lúc nào cũng là cân nhắc chính của bạn, nhưng bất kỳ nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm nào cũng sẽ cho bạn biết rằng một khoản đầu tư thành công bắt đầu bằng việc mua thấp hơn giá trị thị trường hiện tại. Học cách định giá căn nhà hoặc căn hộ như một đại lý bất động sản chuyên nghiệp, sau đó đặt mục tiêu chiết khấu và kiên trì thực hiện. Nếu đó là một tài sản bị tịch thu, hãy đảm bảo tính đến các chi phí cần thiết để làm cho nó sẵn sàng cho thuê, chẳng hạn như sửa chữa hoặc cải tạo.
Hãy đặt mục tiêu mua thấp hơn giá trị thị trường thực hiện tại và với mức chiết khấu càng sâu càng tốt. Điều này đảm bảo lợi nhuận từ ngày đầu tiên sở hữu và tăng dòng tiền cho thuê của bạn.
Cùng với giá cả, hãy xem xét lịch sử đánh giá bất động sản của khu vực lân cận. Một số khu vực hoạt động tốt hơn những khu vực khác và việc trả nhiều tiền hơn cho một ngôi nhà trong khu vực có giá nhanh hơn là một động thái tuyệt vời. Một ngày nào đó bạn sẽ bán và bạn sẽ nhận được một khoản tiền lớn khi đóng cửa từ một tài sản đã tăng giá trị.
Xác định tổng chi phí của bạn
Tính toán tổng chi phí của bạn càng chính xác càng tốt. Bạn sẽ biết các loại thuế bất động sản hiện tại, nhưng hãy kiểm tra lịch sử tăng thuế trong khu vực và yếu tố dẫn đến quyết định của bạn. Hãy ước tính thực tế về việc sửa chữa trước mắt và lâu dài, chi phí bảo trì và thay thế thiết bị lớn, chẳng hạn như điều hòa không khí hoặc lò sưởi.
Đặt ngân sách tiếp thị là tốt. Một phần quan trọng trong công việc của bạn với tư cách là chủ nhà là lấp đầy các đơn vị trống càng nhanh càng tốt và quảng cáo cho thuê là cách tốt nhất để làm điều đó. Và nói về các đơn vị trống, bạn cần ước tính vị trí trống và chi phí tín dụng trong tương lai. Ví dụ, sống trong một cuộc sống cho thuê gây ra hao mòn. Chi phí sửa chữa hoặc cải tạo trước khi người thuê tiếp theo chuyển đến là bao nhiêu?
Bạn thường dự đoán các vị trí tuyển dụng như thế nào? Nếu bạn sống gần trường cao đẳng hoặc đại học và cho sinh viên thuê, bạn có thể thấy doanh thu hàng năm. Cũng là yếu tố dẫn đến chi phí khó khăn về tài chính. Chúng có thể xảy ra với bất kỳ ai, khiến bạn bị trễ hoặc thậm chí bỏ lỡ các khoản thanh toán tiền thuê nhà.
Hãy nhớ rằng: Tất cả đều đáng giá
Để trở thành một chủ nhà thành công đòi hỏi rất nhiều sự thẩm định. Nhưng nếu bạn làm đúng, bạn có thể được hưởng lợi nhuận cao trong nhiều năm – và một khoản bán có lãi khi bạn sẵn sàng thanh lý hoặc chuyển sang một bất động sản có giá trị cao hơn. Chủ nhà vui vẻ!
