Hướng dẫn chi tiết về các quy tắc đầu tư bất động sản ở Dubai
Dubai thực sự là một mỏ vàng cho các nhà đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tất nhiên, giống như bất kỳ quốc gia nào, có luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản của UAE. Trong trường hợp của Dubai, các nhà đầu tư nên nhớ rằng đất nước này vẫn còn tương đối trẻ và sự phát triển bất động sản quy mô lớn chỉ bắt đầu cất cánh cách đây khoảng 10 năm khi ý tưởng về một “khu đất tự do” được thông qua thành luật. Giờ đây, với luật bất động sản ở Dubai đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế, không nhà đầu tư nào cần phải né tránh thị trường béo bở này.
Ở đây trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích ngắn gọn các luật quan trọng nhất điều chỉnh quyền sở hữu tài sản và đầu tư bất động sản ở Dubai.
SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN
1. Freehold
Quyền sở hữu tự do có nghĩa là một người có toàn quyền và toàn diện đối với một tài sản cụ thể ở Dubai. Nó tương tự như khái niệm luật thông thường về quyền sở hữu tự do. Quyền sở hữu như vậy ở Dubai phải chịu những hạn chế nhất định dựa trên quốc tịch.
Quyền sở hữu tự do đối với tài sản ở Dubai được cho phép đối với công dân UAE, các công dân GCC khác (Hội đồng hợp tác vùng Vịnh), các công ty thuộc sở hữu hoàn toàn của công dân GCC và các công ty cổ phần đại chúng (theo chỉ định của luật UAE).
Từ năm 2006 trở đi, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài ở Dubai trở nên khả thi trong các lĩnh vực
Dubai do Người cai trị Dubai chỉ định.
Tất cả các quyền bất động sản phải được đăng ký tại Sở Đất đai Dubai (“DLD”) để có hiệu lực.
2. Lợi ích của Usufructs và Musataha (“Thỏa thuận về Bot”)
Thuộc tính Usufruct và musataha là những thuộc tính có giới hạn về thời gian. Chúng tương tự như tài sản cho thuê, ngoại trừ việc chúng tạo thành các quyền thực sự chứ không phải là các quyền cá nhân. Quyền sử dụng là quyền khai thác tài sản của người khác.
Đăng ký quyền sử dụng phải được hoàn thành tại DLD.
Các công dân không thuộc GCC có thể nhận được quyền sử dụng lên đến 99 năm trong các Khu vực được Chỉ định nhất định. Một musataha có thể được cấp để phát triển đất trong thời hạn lên đến 50 năm. Công dân GCC có thể có được quyền sử dụng đối với bất kỳ tài sản nào trên toàn Tiểu vương quốc.
3. Cho thuê
Công dân GCC trên khắp Dubai có thể mua lại quyền thuê. Công dân không thuộc GCC có thể mua các hợp đồng thuê nhà ngắn hạn trên khắp Dubai; tuy nhiên, các hợp đồng thuê ‘dài hạn’ chỉ có thể đạt được trong các Khu vực được Chỉ định. Luật của UAE coi bất kỳ hợp đồng thuê nào từ 10 năm trở lên là hợp đồng thuê dài hạn. Tất cả các hợp đồng thuê phải được đăng ký với các cơ quan có liên quan.
4. Đất được cấp
Đất được cấp là một loại quyền sở hữu mà Người cai trị Dubai ‘tặng’ một lô đất ở Tiểu vương quốc cho một công dân UAE miễn phí. Mục đích của món quà có thể là thương mại hoặc để ở. Quyền sở hữu đối với đất được cấp được coi là vô thời hạn; tuy nhiên, quà tặng có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào theo chỉ đạo của Kẻ thống trị.
Đất được cấp có thể bị hạn chế. Cá nhân được tặng cho đất không được định đoạt hoặc cho thuê đất trong thời hạn quá ba năm nếu không được phép đặc biệt của Người cai trị.
Đất thương mại (bao gồm cả đất công nghiệp) có thể được ‘chuyển đổi’ từ quyền sở hữu được cấp sang quyền sở hữu “tư nhân” (tức là quyền sở hữu tự do) thông qua đơn đăng ký cho DLD và phải trả một khoản phí là 30% giá trị thị trường hiện tại của đất. .
5. Sở hữu chung
Ở Dubai có luật tài sản thuộc sở hữu chung để giải quyết các khu vực chung trong chung cư hoặc phát triển bất động sản hỗn hợp. Luật này quy định rằng mỗi chủ sở hữu của một căn hộ trong một dự án phát triển sở hữu một phần diện tích chung tương ứng với diện tích của căn hộ sở hữu và trả phí dịch vụ hoặc phí cộng đồng theo tỷ lệ đó để bảo trì các phần chung.
Mỗi chủ sở hữu tham gia vào hiệp hội chủ sở hữu nhà, có trách nhiệm quản lý việc duy trì sự phát triển.
ĐIỀU CHỈNH QUYỀN SỞ HỮU
1. Yêu cầu chính thức
Tất cả các chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản ở Dubai phải được đăng ký tại DLD. Tất cả các bên liên quan phải tham dự. Bất kỳ bên nào không thể tham dự trực tiếp có thể chỉ định một đại diện.
Tất cả các bên phải ký vào các biểu mẫu DLD có liên quan. Các tài liệu bổ sung sẽ được DLD yêu cầu tùy thuộc vào bản chất của giao dịch.
2. Phí đăng ký
DLD yêu cầu phải trả phí trong trường hợp chuyển nhượng quyền sở hữu và cấp Hợp đồng thuê dài. Trong mỗi trường hợp, pháp luật quy định các khoản phí này phải được chia đều cho người bán và người mua, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trên thị trường, người ta thường đồng ý rằng người mua sẽ trả toàn bộ phí.
Thông thường, lệ phí trước bạ đối với giao dịch mua bán là 4% giá trị tài sản. Nếu DLD cảm thấy rằng hợp đồng mua bán không phản ánh chính xác giá trị thị trường của tài sản được mua, thì DLD được quyền tự xác định giá trị và tính phí sửa chữa.
Nếu tài sản thế chấp đang được cấp, DLD sẽ tính phí 0,25% của khoản vay để đăng ký thế chấp; họ cũng sẽ tính một khoản ‘phí kiến thức’ danh nghĩa.
3. Giao dịch tài sản
Trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản chưa được kiểm tra và đánh giá đầy đủ, các thủ tục trên phải được tuân thủ và các khoản phí áp dụng vẫn phải được thanh toán tại DLD hoặc tại văn phòng ủy thác. Thông thường, người mua sẽ yêu cầu bản sao chứng thư quyền sở hữu và bản thẩm định tài liệu từ người bán. Khi quá trình thẩm định đã được thực hiện, các bên sẽ ký kết một thỏa thuận mua bán sẽ được soạn thảo và thương lượng giữa các luật sư hoặc bởi một nhà môi giới.
4. Giao dịch Cổ phiếu (Mua Công ty Sở hữu Bất động sản)
Bất động sản chỉ có thể được sở hữu bởi các công dân GCC bên ngoài các khu vực được Chỉ định. Trong các Khu vực được Chỉ định, luật cho phép người nước ngoài và các công ty do họ sở hữu hoàn toàn cũng được nắm giữ bất động sản nếu công ty đó là công ty trách nhiệm hữu hạn được đăng ký tại UAE (“LLC”) hoặc Công ty ngoài khơi Jebel Ali FreeZone Authority (“JAFZA”) (“Công ty JAFZAOffshore”).
5. Đấu giá công khai
Bất động sản có thể được bán bằng cách đấu giá công khai trong trường hợp bên cho vay thực hiện thế chấp của mình đối với tài sản đó. Luật thế chấp quy định rằng người cho vay phải thông báo cho người vay trước 30 ngày về ý định bắt đầu thực hiện các thủ tục đó. Nếu khoản thế chấp không được trả trong thời hạn 30 ngày này thì bên cho vay có quyền bán nhà thông qua đấu giá công khai.
Đây là phương pháp cưỡng chế thế chấp duy nhất có ở Dubai. Thay vào đó, người cho vay không thể có được quyền sở hữu tài sản và xử lý tài sản đó sau đó.
Khi một tài sản đã được bán thông qua đấu giá công khai, số tiền thu được trước tiên được áp dụng cho phí đấu giá công khai của DLD. Chỉ sau đó chúng mới có thể được sử dụng để giải quyết số tiền còn nợ đến hạn cho người cho vay. Nếu còn lại số tiền thì phải trả lại cho người vay.
CÁC QUYỀN SỞ HỮU KHÁC
1. Thế chấp và các khoản phí
Thế chấp có thể được tạo ra đối với bất động sản ở Dubai chỉ có lợi cho các ngân hàng và tổ chức tài chính được cấp phép của UAE. Các tổ chức này phải được đăng ký tại DLD.
Để thế chấp có hiệu lực, hợp đồng thế chấp phải có các chi tiết về giá trị tài sản, giá trị khoản nợ, thời hạn thế chấp và đầy đủ thông tin chi tiết về người cho vay, người đi vay và bất kỳ người bảo lãnh nào. Sau khi đăng ký thế chấp, người vay không được định đoạt tài sản mà không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền thế chấp.
2. Dễ dàng
Thoái hóa là sự cho phép sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác cho một mục đích cụ thể. Ở UAE, một thỏa thuận phải được thỏa thuận bằng văn bản và phù hợp với tập quán và thông lệ. Các quyền về thoải mái có thể chấm dứt khi hết thời hạn được trao cho nó, khi các vùng đất thống trị và nông nô thuộc sở hữu của cùng một người hoặc nếu các tài sản liên quan không còn tồn tại. Nếu lợi ích của một tiện nghi không được sử dụng trong thời gian 15 năm, nó được coi là đã kết thúc.
Các thỏa thuận không phải là một quyền có thể đăng ký ở Dubai và do đó bất kỳ thỏa thuận nào như vậy sẽ có hiệu lực như một hợp đồng cá nhân.
3. Các quyền không thể đăng ký khác
Các quyền thường được tìm thấy ở các khu vực pháp lý khác như quyền ưu tiên trước, quyền chọn và quyền thừa không thể được đăng ký tại DLD. Do đó, bất kỳ bên nào muốn tham gia các thỏa thuận như vậy liên quan đến bất động sản ở Dubai đều có quyền tự do ký hợp đồng với điều kiện là các tòa án địa phương không coi việc đó là trái với chính sách công.
THUÊ
1. Thời lượng
Ở UAE, thời gian thuê bất động sản thương mại thường dài từ 1 đến 5 năm. Một số ngành như trường học và bệnh viện yêu cầu thuê trong thời gian dài hơn do tính chất kinh doanh của họ. Hầu hết các hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn 1 năm. Không có thời hạn tối đa cho một hợp đồng thuê. Tuy nhiên, trong các Khu vực được Chỉ định, công dân không thuộc GCC chỉ có thể được cấp hợp đồng thuê tối đa là 99 năm.
2. Cho thuê
Ở Dubai, Giá thuê thường được tính trên cơ sở “mỗi foot vuông” hoặc “mỗi mét vuông”. Không giống như ở nhiều khu vực pháp lý khác, việc trả tiền thuê hàng năm là khá phổ biến, mặc dù có sự chuyển dịch chậm trên thị trường (và việc cho thuê bất động sản thương mại được chấp nhận nhiều hơn) để trả ba hoặc bốn lần tiền thuê mỗi năm.
3. Đánh giá thuê
Tại Dubai, bạn có thể kiểm tra giá trị tiền thuê của bất động sản thông qua chỉ số cho thuê RERA. Chỉ số cho thuê RERA là chỉ số về giá thuê trung bình áp dụng cho các bất động sản trên khắp Dubai.
Nó có thể được truy cập trực tuyến dễ dàng bằng cách nhập khu vực và vùng lân cận, chọn loại bất động sản, quy mô của bất động sản và nhập giá thuê hàng năm hiện tại. Khi dữ liệu này được thêm vào, một phép tính sẽ được thực hiện và nó sẽ cho bạn biết liệu bạn có thể tăng tiền thuê bất động sản đó hay không.
4. Chi phí hoạt động
Các bên của hợp đồng cho thuê quyết định ai sẽ chịu trách nhiệm thanh toán các tiện ích cho tài sản.
Ở Dubai, nhiều khu dân cư là ‘cộng đồng tổng thể’, nơi chủ sở hữu bất động sản phải trả phí dịch vụ cộng đồng để duy trì cộng đồng.
5. Bài tập
Trong trường hợp người thuê muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê cho bên thứ ba và chủ nhà đồng ý, thỏa thuận đó diễn ra bằng cách nhượng lại và cấp hợp đồng thuê mới cho bên thứ ba (trong đó các điều khoản có thể khác với hợp đồng thuê ban đầu ).
6. Cho thuê lại
Hầu hết các hợp đồng thuê sẽ không cho phép người thuê cho thuê lại tài sản mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê lại tồn tại với sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản, nó sẽ hết hiệu lực khi hợp đồng thuê chính hết hạn.
7. Chấm dứt
Nếu hợp đồng thuê hết hạn và người thuê tiếp tục chiếm giữ tài sản mà không có sự phản đối của chủ nhà, hợp đồng thuê được coi là đã được gia hạn cho người thấp hơn tương đương với thời hạn ban đầu và 1 năm.
Nếu một bên muốn gia hạn hợp đồng thuê, phải gửi thông báo 90 ngày bao gồm các chi tiết về bất kỳ thay đổi nào được đề xuất đối với thời hạn.
8. Bán tài sản cho thuê
Ở Dubai, nếu một người mua bất động sản cho thuê thì họ tự động trở thành chủ sở hữu của tài sản đó và hiện chịu trách nhiệm cho bất kỳ hợp đồng thuê nào đối với tài sản được đề cập.
Như chúng tôi đã nói trước đây, Dubai là một mỏ vàng danh tiếng cho các nhà đầu tư bất động sản, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn đã sẵn sàng với những kiến thức cần thiết để có thể tận dụng nó và kiếm được số tiền xứng đáng. Chúng tôi hy vọng bạn thấy bài viết này mang tính giáo dục và nó đã giúp bạn chuẩn bị tốt hơn cho các quyết định đầu tư trong tương lai.
Bạn có câu hỏi về các khoản đầu tư ở Dubai? Chúng tôi muốn nghe ý kiến của bạn, hãy gửi tin nhắn tới ahlan@iqiproperties.com hoặc gọi cho chúng tôi theo số + (971) 4 352 474 8 hoặc + (971) 55 519 8233
Thích những gì bạn đọc? Hãy xem tiếp bài viết này: Hướng dẫn mua bất động sản Dubai của IQI
Trở thành một phần của nhóm các nhà đầu tư từng đoạt giải thưởng của chúng tôi, hãy nhấp vào đây: https://goo.gl/tvXYYj
