Người bán có thể thương lượng bao nhiêu tiền hoa hồng họ trả cho các đại lý bất động sản? Ngạc nhiên: Họ có thể!

Sự thật: Tỷ lệ hoa hồng của nhà môi giới bất động sản không được quy định ở bất kỳ tiểu bang nào và LUÔN có thể thương lượng 100%.

Khi bạn quyết định bán ngôi nhà của mình, nếu bạn giống như hầu hết mọi người, bạn sẽ muốn thuê – hoặc ít nhất là cân nhắc việc thuê – một đại lý bất động sản để xử lý quá trình này.

Đáng ngạc nhiên là nhiều người nghĩ rằng tỷ lệ hoa hồng môi giới bất động sản được “ấn định” trong khu vực của họ và họ phải trả một tỷ lệ cụ thể trên giá bán cho đại lý để nhận được dịch vụ của họ. Điều này hoàn toàn không phải như vậy, và trên thực tế, bạn có thể trả bất cứ thứ gì bạn và đại lý đồng ý.

Số tiền hợp lý để trả cho hoa hồng bất động sản là bao nhiêu?

“Công bằng” là bất cứ điều gì bạn và người đại diện quyết định là công bằng và cũng như bạn không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ nào phải trả nhiều hơn bạn muốn, người đại diện không có bất kỳ nghĩa vụ nào phải làm ăn với bạn nếu họ không kiếm được gì họ muốn.

Bạn có thể sẽ thấy rằng hầu hết các đại lý sẽ muốn nhận được một tỷ lệ hoa hồng trong khoảng từ 4% đến 7%, tùy thuộc vào khu vực cụ thể của bạn. Mặc dù bạn có thể nghĩ rằng điều này là quá nhiều, nhưng hãy ghi nhớ những điều sau:

• Đại lý không nhận được toàn bộ số tiền. Trên thực tế, trung bình họ nhận được khoảng 37,5% tổng số tiền (con số này cũng thay đổi theo khu vực địa lý), bởi vì công ty đại lý của người mua thường nhận được một nửa toàn bộ số tiền và nửa còn lại, công ty của đại lý niêm yết nhận được khoảng 25%. trong số đó hoặc hơn thế nữa.
• Nếu việc mua bán diễn ra suôn sẻ (và các giao dịch bất động sản hiếm khi xảy ra), đại lý có thể không tốn nhiều thời gian và công sức vào quá trình này, nhưng nếu phát sinh các vấn đề phức tạp (thường có một số), đại lý có thể phải chịu thời gian và năng lượng, bao gồm nhiều buổi tối và cuối tuần.
• Đại lý không có gì đảm bảo rằng họ sẽ được trả tiền, và nếu bạn đổi ý giữa chừng và quyết định không bán, đại lý có thể đã đầu tư rất nhiều thời gian và sức lực mà không có gì.
• Đại lý có nhiều khả năng được hưởng hoa hồng trực tiếp và phải trả tất cả các chi phí kinh doanh (ví dụ: xăng, điện thoại di động, biển hiệu, bảo hiểm, v.v.) bằng tiền túi của họ.
• Mặc dù được hiểu rằng bên niêm yết trả tiền để tiếp thị ngôi nhà và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình trưng bày và phản hồi, đại lý niêm yết cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc giữ người mua và người bán ở lại bàn đàm phán. Ví dụ: Một người mua đưa ra giá ban đầu thấp hơn giá niêm yết là 15.000 đô la. Người bán phản đối ở mức 4.000 đô la trong danh sách, và người mua trả lời rằng họ đã đưa ra số tiền cao nhất của họ và sẽ không có quầy. Người bán đã bị xúc phạm và các cuộc đàm phán đã kết thúc. Hai tuần sau, đại lý niêm yết đã thuyết phục người bán phản đối một lần nữa và mời người mua vào bàn để xem liệu người mua có sẵn sàng đưa ra lời đề nghị ban đầu hay không. Anh ấy đã làm, và cuối cùng, thỏa thuận đã được chốt và mọi người đều rất vui. Cuối cùng, đại lý niêm yết nhận ra rằng một số khoản tiền giữa phiếu mua hàng và quầy là hợp lý và đã thành công trong việc huấn luyện người bán thấy được lợi ích của việc giao dịch với người mua cụ thể này.
• Bạn có thể xem xét một khoản bồi thường dựa trên khuyến khích cho đại lý.

Vì vậy, nếu ngôi nhà của bạn sẽ không bán được nhiều và / hoặc có lẽ sẽ không phải là một cuộc mua bán “dễ dàng” vì bất cứ lý do gì (có lẽ có rất nhiều ngôi nhà trên thị trường và không bán được nhanh chóng, hoặc bạn đang ở giữa cuộc ly hôn và bạn biết rằng người đại diện sẽ phải đối mặt với rất nhiều căng thẳng và giao tiếp với nhiều bên), khi bạn tính toán, bạn có thể thấy rằng người đại diện đang thực sự làm rất nhiều việc nhưng rất ít. đền bù.

Tuy nhiên, nếu ngôi nhà của bạn trị giá từ nửa triệu đô la trở lên và những ngôi nhà đang bay khỏi thị trường, thì việc yêu cầu giảm 1% hoặc 2% tỷ lệ yêu cầu của đại lý có thể rất công bằng cho cả hai bạn.

Hoa hồng được phân chia như thế nào giữa công ty của đại lý niêm yết và công ty của đại lý của người mua

Giả sử bạn đồng ý trả 6 phần trăm cho đại lý mà bạn sẽ thuê. Giả định là 3 phần trăm số tiền này được chỉ định cho công ty đại lý của người mua đã đưa người mua thành công đến bàn.

Câu hỏi bạn nên đặt ra là, tại sao bạn phải trả 3 phần trăm cho công ty đại lý của người mua? Người mua không thể tự trả tiền đó sao? Sau đó, bạn có thể chỉ cần trả 3 phần trăm hoặc số tiền đó cho đại lý niêm yết và bạn sẽ tiết kiệm cho mình rất nhiều tiền, phải không?

Vâng, đây là cách hoạt động: Hầu hết người mua sử dụng đại lý của người mua để giúp họ trong quá trình mua nhà. Họ có thể tự trả tiền cho đại lý của họ, nhưng sau đó họ có thể sẽ mong đợi về số tiền họ đang trả để được chiết khấu so với giá của ngôi nhà của bạn.

Nói cách khác, người tiêu dùng hiểu rằng hoa hồng bất động sản được tính vào giá của căn nhà. Mặc dù bạn với tư cách là người bán đang thanh toán toàn bộ hoa hồng, bạn vẫn có thể thu về giống như khi bạn chỉ trả cho đại lý niêm yết.

Vấn đề ở hầu hết các bang là các hợp đồng được sử dụng bởi các luật sư do các hiệp hội bất động sản trả tiền, do đó khó có thể thu lợi từ việc không có đại lý được cấp phép trong quá trình mua bán.

Bạn có thể cung cấp ít hơn một nửa tổng số tiền hoa hồng cho đại lý của người mua không?

Còn điều này thì sao: Tại sao không cung cấp ít hơn một nửa (3%, trong ví dụ của chúng tôi) cho đại lý của người mua – giả sử là 2%, thay vì 3%? Bạn hoàn toàn có thể.

Tuy nhiên, một số người sẽ nói với bạn rằng nếu bạn cung cấp ít hơn “tỷ lệ ban đầu” cho các đại lý của người mua, họ sẽ không hiển thị nhà của bạn. Nhưng nói chung, điều này không đúng.

Những gì đại lý của người mua muốn hơn bất cứ điều gì là tìm cho người mua của họ một ngôi nhà mà họ sẽ thích, bán xong, hoa hồng hợp lý và chuyển sang khách hàng tiếp theo. Điều quan trọng nhất là giá nhà và tình trạng của nó có thuận lợi cho người mua hay không.

Điều gì về các công ty MLS “chiết khấu” và phí cố định?

Bạn có thể sử dụng công ty MLS “chiết khấu” hoặc trả phí cố định thay vì công ty “truyền thống” (trên thực tế, vì hoa hồng không được quy định nên thực sự không có cái gọi là công ty chiết khấu).

Nhưng trừ khi bạn sẵn sàng tự mình làm nhiều việc (có mặt tại các buổi trình diễn, kiểm tra và / hoặc các cuộc hẹn khác), số tiền bạn phải trả cho đại lý niêm yết so với mức phí cố định của công ty có thể thực sự đáng giá – và bạn thậm chí có thể nhận được tiền nhiều tiền hơn bằng cách có một đại lý tận tâm để thương lượng cho bạn mọi lúc.

Bán qua MLS phí cố định đang phát triển nhanh chóng ở các thị trường chậm hơn. Nhiều người sử dụng phương pháp bán hàng thay thế này vì đây là cách bán hàng linh hoạt và tiết kiệm nhất.

Các khuyến nghị để đối phó với hoa hồng bất động sản

• Nếu căn nhà của bạn không có giá trị cao và / hoặc nó không nằm trong một thị trường tuyệt vời cho người bán, hãy trả “mức giá phù hợp” sau khi mua sắm một vài đại lý bất động sản nổi tiếng. Bạn sẽ cần tất cả sự trợ giúp mà bạn có thể nhận được, và các đại lý sẽ không thực sự kiếm được nhiều tiền cho thời gian họ bỏ ra.
• Nếu ngôi nhà của bạn có giá trị lớn và / hoặc nó đang ở trong một thị trường bán chạy, hãy nói với đại lý rằng bạn nghĩ rằng việc trả cho họ ít hơn một chút cũng như ít hơn một chút cho phía đại lý của người mua là công bằng. Ví dụ: thay vì 3 phần trăm cho mỗi bên, hãy trả 2,5 phần trăm cho mỗi bên.
• Đảm bảo rằng người đại diện sẽ làm những việc sau: Đưa nhà của bạn vào MLS địa phương; thêm càng nhiều ảnh chất lượng cao càng tốt (đảm bảo họ chọn ảnh đẹp nhất cho ảnh MLS “chính”); đặt một biển báo “Cần bán” hấp dẫn ra phía trước; đặt một nguồn cung cấp tờ rơi liên tục trong một hộp tờ rơi; đặt một hộp khóa trên cửa; cung cấp bất kỳ số tiền nào bạn đã cho phép họ cung cấp cho các đại lý của người mua trong MLS; và hướng dẫn bạn chuẩn bị và dàn dựng ngôi nhà của bạn.

Có liên quan: