Các đơn vị ở hoặc ADU phụ kiện – những đơn vị sống riêng biệt nằm gọn trong một ngôi nhà gia đình duy nhất hoặc chia sẻ đất với một người – đang có một khoảnh khắc của ngôi sao nhạc rock.

Hàng chục thành phố và quận, và ít nhất chín tiểu bang, bao gồm California, đã thay đổi hoặc thông qua các luật giúp chủ nhà xây dựng ADU dễ dàng và hấp dẫn hơn.

Đối với chủ nhà, ADU có thể là một nguồn thu nhập cho thuê hoặc dùng làm nơi ở cho con cái trưởng thành hoặc đại gia đình, một không gian làm việc tại nhà, một nơi để trốn hoặc kinh doanh tại nhà.

Tuy nhiên, vẫn còn đủ thách thức liên quan đến việc xây dựng một công trình mà tác giả và chủ trương của ADU Kol Peterson cho biết họ thường chỉ được thực hiện bởi những chủ nhà có động lực, tiền bạc, kiến ​​thức và sự tự tin để xem qua dự án.

Ông nói, đối với những người sẵn sàng và có khả năng xây dựng một ADU, phần thưởng có thể rất đáng kể.

ADU là gì?

ADU có thể là:

• một cấu trúc độc lập mới được xây dựng
• một ngôi nhà bổ sung tạo ra một khu sinh hoạt riêng biệt
• chuyển đổi một không gian hiện có như nhà để xe hoặc tầng hầm thành một nơi ở riêng biệt

ADU thường được biết đến với các tên khác, bao gồm căn hộ ở rể, căn hộ cho bà già, casitas hoặc ngôi nhà nhỏ ở sân sau. Từng phổ biến trước Thế chiến thứ hai, chúng được coi là nguồn nhà ở giá cả phải chăng hơn vì chúng có thể được xây dựng mà không cần phải mua đất – thường là thành phần lớn nhất của giá nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố ven biển đắt đỏ.

Peterson, người dạy và viết một blog toàn diện về chủ đề này. Ông cũng là tác giả của “Cuộc cách mạng cửa hậu: Hướng dẫn dứt khoát để phát triển ADU”, một cuốn sách dành cho các chủ nhà đang cân nhắc xây dựng một cuốn sách.

Những thay đổi trong luật tiểu bang và địa phương có thể đẩy nhanh quá trình xây dựng ADU và hợp lý hóa quá trình xây dựng chúng.

Nếu bạn đang suy nghĩ về việc xây dựng một ADU, hoặc mua một ngôi nhà với ý định xây dựng một ADU để có thu nhập cho thuê hoặc cuộc sống đa thế hệ, đây là một số điều bạn cần xem xét.

Sáu câu hỏi cần trả lời trước khi xây dựng ADU

1. Tôi có thể xây dựng ADU trên tài sản của mình không?

Trước khi bạn bắt đầu phác thảo bố cục và chọn màu sơn cho ADU, hãy kiểm tra với bộ phận giám sát quy hoạch, xây dựng hoặc phân vùng của bạn để đảm bảo rằng bạn được phép xây dựng, những gì bạn được phép xây dựng và ở đâu.

Các quy tắc xung quanh ADU rất khác nhau trên toàn quốc và có thể khác nhau giữa các thành phố trong cùng một tiểu bang. (Peterson duy trì một danh sách đầy đủ về một số thành phố và tiểu bang đã áp dụng các quy định của ADU tại phụ kiệndwellings.org.)

Nếu ngôi nhà của bạn thuộc quyền quản lý của hiệp hội chủ nhà (HOA), hãy nhớ kiểm tra các quy tắc ở đó.

2. Tôi có thể thuê ai để xây dựng ADU?

Nếu bạn đang nghĩ đến việc xây dựng một ADU như một dự án DIY, hãy đánh giá thực tế các kỹ năng của bạn và mức độ bạn chuẩn bị để đảm nhận. Mặc dù bạn chắc chắn có thể trở thành nhà thầu của chính mình, nhưng nó đòi hỏi kiến ​​thức, thời gian và sự phối hợp.

Nếu bạn là kiểu người thích thú với thử thách và hài lòng với việc xây dựng một thứ gì đó từ đầu và bạn muốn tìm hiểu những gì nó cần, bạn đã trúng số.

Phát triển đất – và về cơ bản đây là những gì bạn đang làm khi xây dựng một tòa nhà mới – yêu cầu chú ý đến những điều bạn có thể không lường trước được, bao gồm giấy phép xây dựng, kết nối tiện ích và lên lịch làm việc đúng nhịp.

Nhiều khả năng hơn, bạn có thể thuê các chuyên gia để thực hiện một số hoặc tất cả công việc, bao gồm những việc sau:

• Thiết kế: Một kiến ​​trúc sư và / hoặc kỹ sư lập kế hoạch. Nếu bạn đang xem xét một ngôi nhà được chế tạo hoặc sản xuất sẵn hoặc một bộ để lắp ráp DIY, hãy kiểm tra với bộ phận xây dựng địa phương của bạn để đảm bảo ngôi nhà bạn đang xem xét đáp ứng các quy chuẩn xây dựng của địa phương. (Một số thành phố, chẳng hạn như Los Angeles, cũng có các kế hoạch xây dựng tiêu chuẩn được phê duyệt trước mà bạn có thể chọn.)
• Sự thi công: Một tổng thầu có thể đóng vai trò chỉ đạo cho toàn bộ dự án, hoặc các nhà thầu riêng lẻ cho các công việc về điện hoặc hệ thống ống nước.
• Công việc trang web: Nước, điện, nước thải và phân loại, nếu cần.

Nếu bạn đang tuyển dụng các chuyên gia, hãy nhận đề xuất từ ​​những người có thể đảm bảo cho công việc của họ. Ủy ban Thương mại Liên bang có một số Lời khuyên tốt về những gì cần tìm trước đây thuê một nhà thầu.

Sự quan tâm và tăng trưởng đối với sự phát triển của ADU đã làm nảy sinh các công ty tự lập hóa đơn cho mình như một điểm dừng cho các ADU. Một số cung cấp các mô hình của riêng họ để lựa chọn, điều này có thể làm cho nó ít tốn kém hơn so với việc xây dựng một ADU tùy chỉnh.

Nếu bạn chọn một ngôi nhà được chế tạo sẵn hoặc sản xuất có thể được chuyển đến tài sản của bạn, hãy kiểm tra với sở xây dựng thành phố hoặc quận của bạn để đảm bảo rằng nó đáp ứng các quy chuẩn xây dựng địa phương.

3. Chi phí xây dựng một ADU là bao nhiêu?

Theo nguyên tắc chung, ADU không hề rẻ. Ngay cả khi không có chi phí đất, chi phí xây dựng – và những cách khả thi để thanh toán cho nó – vẫn bị hạn chế.

Chi phí sẽ phụ thuộc vào kích thước và loại ADU, và mức lương địa phương. Ví dụ, thành phố San Jose, California – một trong những thành phố đắt đỏ hơn ở Mỹ – ước tính rằng “một ADU mới, được xây dựng theo yêu cầu riêng có thể có giá tới 250.000 đô la. Việc trang bị thêm một nhà để xe hoặc tầng hầm đi kèm hiện có có thể tốn khoảng 80.000 đến 150.000 đô la, tùy thuộc vào kích thước, hệ thống ống nước hiện có và cách bạn thiết kế không gian ”.

Bạn có thể tiết kiệm tiền cho việc thiết kế nếu bạn sống trong một thành phố cung cấp “Được phê duyệt trước” kế hoạch xây dựng mà chủ nhà có thể sử dụng để xây dựng ADU của họ miễn phí hoặc có tính phí cấp phép. Các kế hoạch, có thể được tùy chỉnh ở một mức độ, đẩy nhanh quá trình xem xét vì chúng đã đáp ứng các hướng dẫn thiết kế và quy tắc xây dựng của thành phố.

Peterson, tác giả và người ủng hộ ADU ở Portland, nói rằng giá cố định trong xây dựng mới, chẳng hạn như đào và đặt nền móng, làm cho ADU thậm chí nhỏ trở nên đắt tiền. Với chi phí cố định, một số chủ nhà chọn xây dựng với kích thước tối đa được phép trong khu vực tài phán của họ vì việc thêm diện tích vuông bổ sung là tương đối rẻ.

Ví dụ, chi phí trung bình để phát triển một ADU 400 foot vuông tách rời ở Portland, Oregon, vào năm 2019 là khoảng 170.000 đô la; Theo Peterson, việc tăng gấp đôi kích thước lên 800 feet vuông chỉ làm tăng thêm khoảng 40.000 đô la cho tổng chi phí.

Điều đó nói rằng, một số thành phố hoặc quận tính phí “phí tác động” đối với các tòa nhà lớn hơn, vì vậy hãy kiểm tra với bộ phận xây dựng địa phương của bạn khi xem xét quy mô nhà ở của bạn.

4. Tôi có thể tài trợ cho một ADU không?

Tài chính có thể là phần khó nhất của quá trình này. Đó là bởi vì phần lớn các nhà cho vay truyền thống không cung cấp các khoản vay để xây dựng ADU và một số ít thường chỉ ghi các khoản vay cho công việc do các nhà thầu chuyên nghiệp thực hiện, Peterson nói. Và, ông nói, những khoản vay đó có xu hướng mang lãi suất cao hơn và yêu cầu bảo hiểm thế chấp.

Ông nói: “Hầu hết mọi người tập hợp một loạt các nguồn để trả tiền cho nó. Chúng bao gồm tái cấp vốn để khai thác vốn tự có nhà, bán các khoản đầu tư, vay mượn từ bạn bè và gia đình và đưa một số chi phí vào thẻ tín dụng.

5. Tôi có thể tiết kiệm chi phí xây dựng ADU như thế nào?

Việc chuyển đổi một không gian hiện có thành một đơn vị sống riêng biệt có thể sẽ tốn ít chi phí hơn so với việc xây mới, mặc dù mọi thứ có thể trở nên đắt đỏ nếu bạn chọn những đồ hoàn thiện cao cấp.

Một cách khác để cắt giảm chi phí là xây dựng một ngôi nhà từ các kế hoạch đã được “phê duyệt trước” bởi sở xây dựng quận hoặc thành phố của bạn.

Mua một mô hình hoặc nhà theo bộ xây dựng sẵn cũng có thể là cách để cắt giảm chi phí, nhưng hãy đảm bảo tính đến tất cả các chi phí áp dụng, bao gồm cả chi phí tiện ích. Một số mô hình xây dựng sẵn chỉ bao gồm bản thân cấu trúc, vì vậy hãy đảm bảo yếu tố chi phí hoàn thiện bên trong và lắp đặt hệ thống điện và ống nước.

Bạn cũng có thể tiết kiệm tiền bằng cách mua các vật liệu đã qua sử dụng như cửa ra vào, tủ, sàn và cửa sổ được tận dụng từ các dự án xây dựng hoặc phá dỡ khác. Kiểm tra danh sách doanh nghiệp địa phương của bạn để xem có các doanh nghiệp cứu hộ gần đó không.

Dù bạn quyết định thế nào, bạn sẽ muốn đảm bảo rằng không gian hấp dẫn. Để có ý tưởng về thiết kế giúp không gian nhỏ có vẻ lớn hơn, hãy xem phần này video.

6. Tính Lợi tức đầu tư (ROI) trong thị trường bất động sản của bạn

Tại các thành phố có chi phí nhà ở cao, thu nhập từ tiền cho thuê có thể trả cho chi phí phát triển trong vài năm, đồng thời cung cấp cho chủ nhà các lựa chọn trong tương lai cho cuộc sống thu nhỏ mà không cần phải di chuyển khỏi nhà của họ, Peterson nói.

Các ADU được phép hợp pháp cũng có xu hướng tăng giá trị cho một tài sản, ông nói.

Một số địa phương, chẳng hạn như San Mateo, California, đã tạo Máy tính ADU để giúp mọi người xác định liệu tiền thuê khu vực có đủ để trang trải chi phí hàng tháng hay không.

Ngoài ra, có những cân nhắc về những gì liên quan đến việc trở thành chủ nhà. Để tìm hiểu thêm về những gì liên quan đến việc cho thuê tài sản, hãy xem Người quản lý cho thuê của Zillow.

Mặc dù ADU không hứa hẹn sự giàu có tức thì, Peterson nói, chúng có thể là một cách tốt để xây dựng sự giàu có.